وکیل ملکی در تهران | الزام به فک رهن ملک؛ شرایط، مدارک و آثار حقوقی
بسیاری از املاک ایران به دلیل دریافت وام مسکن یا تسهیلات بانکی در رهن بانکها قرار دارند. زمانی که مالک چنین ملکی را میفروشد، موظف است ابتدا بدهی بانک را تسویه و سند را از رهن خارج کند. اما در بسیاری از موارد، فروشنده پس از دریافت وجه معامله از انجام این تعهد خودداری میکند و خریدار در انتقال سند به نام خود با مشکل مواجه میشود. در این شرایط، دعوای الزام به فک رهن ملک تنها راه حل قانونی است. در این مقاله از گروه حقوقی وکلای داتیک، این دعوا را به طور کامل بررسی میکنیم.
الزام به فک رهن چیست؟
الزام به فک رهن یک دعوای حقوقی است که به موجب آن خریدار از دادگاه میخواهد فروشنده را مجبور به تسویه بدهی بانکی و آزادسازی سند ملک کند. این دعوا معمولاً زمانی مطرح میشود که فروشنده علیرغم تعهد در قرارداد، نسبت به فک رهن اقدام نکرده است.
شرایط طرح دعوا
برای طرح دعوای الزام به فک رهن، وجود شرایط زیر ضروری است:
- وجود یک قرارداد معتبر (مبایعهنامه یا قولنامه) که در آن فروشنده متعهد به فک رهن شده باشد.
- اثبات این موضوع که فروشنده علیرغم گذشت مهلت، به تعهد خود عمل نکرده است.
- ملک باید در رهن بانک یا شخص ثالث باشد.
- بخشی از ثمن معامله یا تمام آن توسط خریدار پرداخت شده باشد.
مدارک لازم برای دادخواست
- مبایعهنامه یا قولنامه معتبر
- سند مالکیت ملک
- استعلام از بانک مبنی بر میزان بدهی و وضعیت رهن
- مدارک هویتی طرفین
- رسیدهای پرداخت وجه
آثار حقوقی حکم الزام به فک رهن
پس از صدور حکم، اگر فروشنده ظرف مهلت تعیین شده نسبت به فک رهن اقدام نکند، دادگاه میتواند از محل باقیمانده ثمن معامله که در صندوق دادگستری یا نزد خریدار است، بدهی بانک را تسویه کند. در صورت کافی نبودن این مبلغ، ملک از طریق مزایده به فروش میرسد و بدهی بانک تسویه میشود.
برای دریافت راهنمایی بیشتر در زمینه دعاوی ملکی و بانکی میتوانید به سایت داتیک وکیلا مراجعه کرده و با وکلای مجرب ما تماس بگیرید.
مطالب پیشنهادی جهت مطالعه بیشتر :
نحوه توقیف ملک بدهکار در دعاوی حقوقی
آشنایی با مشکلات حقوقی املاک و بررسی دعاوی ملکی
لیست دفاتر خدمات الکترونیک قضایی تهران به همراه آدرس و تلفن
دعاوی ملکی چیست ؟ بررسی تخصصی انواع دعاوی ملکی
سوالات متداول
1. فک رهن ملک چیست و چه زمانی لازم است؟
فک رهن به معنای خارج کردن ملک از وثیقه بانک یا طلبکار است. این کار زمانی لازم است که مالک قصد فروش ملک یا انتقال رسمی سند را داشته باشد، زیرا تا زمانی که ملک در رهن است امکان انتقال در دفترخانه وجود ندارد.
2. هزینه فک رهن بر عهده کیست؟
طبق عرف معاملات و رویه قضایی، هزینه تسویه وام و فک رهن بر عهده فروشنده است، مگر اینکه در قرارداد خلاف آن توافق شده باشد. این هزینه شامل اصل بدهی، سود و جرایم دیرکرد بانکی میشود.
3. اگر فروشنده فک رهن نکند چه باید کرد؟
خریدار میتواند دادخواست «الزام به فک رهن» را به دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک تقدیم کند. در این دادخواست، فروشنده به عنوان خوانده اصلی و بانک به عنوان خوانده ثانوی معرفی میشوند.
4. آیا خریدار میتواند مستقیماً بدهی بانک را پرداخت کند؟
بله، خریدار میتواند با اجازه دادگاه یا با توافق فروشنده، مبلغ بدهی را به بانک پرداخت کرده و سپس آن را از ثمن معامله کسر کند. این کار روند فک رهن را تسریع میکند.
5. دادگاه صالح برای دعوای الزام به فک رهن کدام است؟
دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک صالح به رسیدگی است. خواهان باید دادخواست را به همراه مبایعهنامه، سند مالکیت و استعلام از بانک به دادگاه تقدیم کند.
نتیجهگیری: دعوای الزام به فک رهن یکی از ابزارهای مهم قانونی برای حمایت از حقوق خریداران املاک است. با توجه به پیچیدگیهای بانکی و حقوقی این پروندهها، توصیه میشود حتماً با یک وکیل متخصص در این زمینه مشورت کنید. گروه حقوقی وکلای داتیک آماده ارائه مشاوره و پیگیری پرونده شماست.
